Ich will ja keine Panik verbreiten aber, wie ist eigenltich dies BGH Urteil zu bewerten?
BUNDESGERICHTSHOF
Az.: VIII ZR 190/03
Versäumnisurteil vom 28.01.2004
Vorinstanzen: LG Berlin, AG Charlottenburg
Leitsatz:
Das Tatbestandsmerkmal der "Ausnutzung eines geringen Angebots" (§ 5 Abs. 2 WiStG) ist nur erfüllt, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich war. Dazu hat der Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche Bemühungen bei der Wohnungssuche er bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und daß er mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluß des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen war.
In der Begründung heißt es u.a. dazu:
Soweit die Ordnungswidrigkeitenbestimmung des § 5 WiStG über § 134 BGB in das Zivilrecht hineinwirkt, geht es nicht -jedenfalls nicht vorrangig - um die Verhinderung von Wettbewerbsstörungen (vgl. dazu Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., §5 WiStG Rdnr. 1; Schmidt-Futterer/Blank aaO, Rdnr. 1), sondern um den Schutz des Mieters. Durch die Sanktion der (Teil-)Nichtigkeit der Vereinbarung über die Höhe der Miete sollen der Mieter davor geschützt und der Vermieter davon abgehalten werden, auf Grund einer unausgewogenen Lage auf dem Mietwohnungsmarkt eine unangemessen hohe Miete zu versprechen bzw. zu fordern. Zwischen der Mangellage und der Vereinbarung der überhöhten Miete muß daher ein Kausalzusammenhang bestehen; daran fehlt es unter anderem dann, wenn der Mieter unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit ist, eine verhältnismäßig hohe Miete zu bezahlen, etwa deshalb, weil er aus persönlichen Gründen - beispielsweise wegen einer von ihm bevorzugten Wohnlage - nur eine bestimmte und keine vergleichbare andere Wohnung beziehen will. Dasselbe gilt, wenn der Mieter die Wohnung mietet, ohne sich zuvor über ähnliche Objekte und die Höhe der üblichen Miete erkundigt zu haben. In allen diesen Fällen bedarf der Mieter nicht des Schutzes, den das Gesetz demjenigen Wohnungssuchenden gewähren will, der sich auf die unangemessen hohe Miete nur deshalb einläßt, weil er sonst auf dem unausgewogenen Wohnungsmarkt keine seinen berechtigten Erwartungen entsprechende Wohnung zu finden vermag.
Nach dieser hM ist ist also unter gewissen Umständen durchaus erlaubt eine höhere Miete als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, wenn der Vermieter dabei eine vorliegende Mangellage NICHT AUSNUTZT.
In unserem Fall ergibt sich kein Anhaltspunkt dafür, dass M dringend auf diese Wohnungangewiesen und somit in einer Zwangslage ist. Auch lässt sich nicht ersehen, dass M unbedingt diese Wohnung habe anmieten müssen. Sittenwidrig im Sinne aller gerecht denkenden Menschen kann die Mietpreisforderung auch nicht sein, da diee ja ganz offensichltich dem M selbst nicht unangemessen hoch erschien, da er sie 2 Monate lang klaglos zahlte.
Zwar hat sich V der Kenntnis des großen Andrangs und der ortsüblichen Vergleichsmiete leichtfertig verschlossen, aber laut Definition des § 5 WistG sind geforderte Entgelte nur dann unangemessen hoch wenn sie INFOLGE DER AUSNUTZUNG eines geringen Angebotes an verglb.Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20% übersteigen. Unangemessen hoch sind Entgelte also nicht automatisch dann, wenn sie 20% über der üblichen Miete liegen.
Zu prüfen ist hier also ob ein Ausnutzung des M durch V vorliegt, welche der M ggf. zu beweisen hätte und zwar in seinem konkreten Fall.
Ausserdem steht im Sachverhalt nur, das es einen "großen Andrang auf dem Wohnungsmark" gebe, nicht das es ein "geringes Angebot" gebe.
Angebot und Nachfrage sind zwei von einander unterschiedliche Begriffe. Eine hohe nachfrage bedeutet nicht automatisch, dass auch das Angebot geringer oder geringer ist.
Das würde auf der Basis der neuesten hR. Rechtsprechung bedeuten, dass hier auch § 5 WiStG nicht greift.
Ich hoffe, ich habe jetzt damit niemand zur Verzweiflung getrieben, aber größer als die meine angesichts dieses Falles könnte diese gar nicht sein.
Grüsse,
Arnie
