Thema Grundstücksrecht / Kann mir jdm bei der Falllösung helfen

anny2112 schrieb:

Fall:

V und K haben im Januar 2006 einen formgerechten Kaufvertrag über das Grundstück des V, auf dem ein Wohnhaus steht, geschlossen. Zugunsten des K ist am 01 Februar 2006 eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen worden. Ohne Kenntnis des K vermietet V das Haus darauf an den ahnungslosen M, der eine Woche später auch einzieht. Nach der Rückkehr des K wird das Grundstück am 15.04.2006 ordnungsgemäß von V an K aufgelassen und die Eigentumsübertragung am 20.05.2006 ins Grundbuch eingetragen. Erst am 01.06.2006 stellt K anlässlich einer Besichtigung zu seiner Verblüffung fest, dass das Haus seit vier Monaten von M bewohnt ist.
K will wissen, ob er von M Herausgabe des Grundstücks verlangen kann.

Wer kann mir Anspruchsgrundlagen sagen und welche Gesetzesstellen daszu noch zutreffen.

Gruss Anny

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Kann es sein, dass diese Worte im Text fehlen?

Das Thema gehört eher in BGB III. Dort geht es um Sachenrecht, Herausgabeansprüche aus Eigentum und dem entgegenstehende Rechte zum Besitz.
Ich versuche, das mal zu lösen (ohne Gewähr, bin noch am Lernen des Stoffes):
K könnte einen Herausgabeanspruch aus 985 BGB gegen M haben. Dazu müßte er Eigentümer sein und M Besitzer, ohne Recht zum Besitz nach 986.
M ist unmittelbarer Besitzer des Hauses (hat tatsächliche Sachherrschaft inne).
Ursprünglich war nicht K Eigentümer, sondern V. K könnte Eigentum vom Berechtigten V erlangt haben nach 873 I, 925 I BGB durch Auflassung und Eintragung. Voraussetzungen:
1. zwei übereinst. WE in der Form des 925 I über die Übereignung des Grundstücks - trifft lt. Sachverhalt zu
2. Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung - d. h. kein Widerruf - trifft zu; zudem 873 II : vorherige Bindung durch notarielle Erklärung
3. V zur Veräußerung berechtigt - trifft zu - er ist Eigentümer, kann nach Belieben verfahren (903 BGB)
daher ist K Eigentümer geworden
Hat M Recht zum Besitz? - möglicherweise durch Mietvertrag nach 535 :
- kein Vertragsschluss mit K direkt
- Vetragsschluss mit V: ja, 2 übereinst. WE - aber war V zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses berechtigt und wirkt der Vertrag für und gegen K?
1. V war zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch Eigentümer
2. Mietvertrag ist schuldrechtliche Verpflichtung, keine Verfügung
3. Vormerkung wirkt nur gegen verfügende Beeinträchtigungen des Eigentumserwerbs, nicht gegen schuldrechtliche - ist strittig: eine Ansicht sagt: ein nur schuldrechtlicher Nutzungsanspruch kann nicht besser stehen als ein dinglicher Anspruch (Nießbrauch z. B.), der gegenüber einer Vormerkung relativ unwirksam wäre; andere Ansicht sagt: Mieterinteressen sind sozial schutzwürdig gegenüber Vormerkungsberechtigtem, BGH folgt dem: BGHZ 13,1 NJW 1989, 451
4. Kauf bricht nicht Miete: 566 I

ergo: M hat Recht zum Besitz, daher kein Herausgabeanspruch des K gegen M aus 985 BGB

Soweit in Kurzfassung.
Nachtrag:
K hat dann allerdings ein vertragliches Kündigungsrecht (542) mit den entsprechenden gesetzlichen Kündigungsfristen.